Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке часто превращается в спор о дефектах: дольщик осматривает жилье, а застройщик предлагает быстрее подписать акт. Основная причина — некачественный ремонт. Ошибки в черновой и чистовой отделке встречаются часто, а многие покупатели принимают квартиру без замечаний из-за желания поскорее заехать. Но пропущенные недочеты позже превращаются в дополнительные расходы на ремонт и переделку.

ООО "СДЕЛКА.ЭКСПРЕСС" оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новой квартире: сопровождает осмотр, фиксирует недостатки, готовит претензии застройщику и помогает урегулировать спор до суда или в судебном порядке. Ниже — подробный разбор, что проверить при приемке, какие документы оформить и как действовать, если представитель застройщика спорит с замечаниями.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр нужно проводить внимательно: проверять придется не только отделку, но и геометрию помещений, коммуникации, окна, двери и электрику. Заранее подготовьте простой набор инструментов:

• блокнот и карандаш — пригодятся для записей, расчетов и быстрой проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон — нужны, чтобы зафиксировать дефекты и сохранить доказательства;
• фонарик — поможет осмотреть углы, ниши, технические зоны и плохо освещенные участки;
• строительный уровень — используется для проверки ровности стен, пола и отдельных конструкций;
• отвес — покажет отклонения стен от вертикали;
• рулетка — нужна для измерения стен, помещений и фактической площади;
• недорогой электроприбор — позволит проверить розетки; для точных измерений можно взять вольтметр.

Каждый недостаток лучше сразу записывать и фотографировать, а затем переносить в дефектный акт или смотровой лист. Если дефекты зафиксированы до подписания акта приема-передачи, застройщику сложнее уклониться от устранения. При расхождении площади или иных неустранимых недостатках можно заявлять вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры без отделки нередко принимают формально: представитель застройщика убеждает, что «так и должно быть», а дольщик не знает нормативов. Поэтому важно заранее понимать, какие параметры можно и нужно проверять в помещении без чистового ремонта.

В первую очередь оцените:

• нет ли грубых неровностей, трещин, щелей и смещений строительных блоков;
• соответствует ли фактическая площадь значениям, указанным в ДДУ;
• соблюдена ли геометрия стен, пола и потолка, нет ли заметных отклонений углов;
• совпадает ли планировка с проектом и договором, нет ли самовольных изменений;
• исправны ли окна, входная дверь, замки, створки и фурнитура;
• изолированы ли провода и подведены ли коммуникации согласно проекту.

Проверьте трубы, счетчики и пломбы: они не должны шататься, протекать или быть установлены с нарушениями. Показания счетчиков стоит сфотографировать, особенно если квартиру пока нельзя принять из-за недостатков.

Отдельно оцените микроклимат: в комнатах должно быть сухо, без плесени, грибка и следов протечек. Вентиляцию можно проверить листом бумаги: если его притягивает к решетке, тяга есть.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Наличие отделки не означает, что квартира должна соответствовать ожиданиям покупателя «по умолчанию». Объем работ определяется договором, проектной документацией и описанием отделки — именно с ними нужно сравнивать результат.

Обычно при осмотре проверяют:

• фактическую площадь квартиры и отдельных помещений;
• качество отделки пола, стен и потолка;
• монтаж оконных и дверных блоков;
• наличие и состояние перегородок, дверей и окон, если они предусмотрены договором;
• электропроводку, розетки, выключатели и светильники;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, запорную арматуру и другие установленные приборы.

Если договор предусматривает дополнительные работы — например, вывод кабеля, подключение интернета или установку оборудования, — их отсутствие нужно отдельно указать в перечне замечаний. После подписания акта доказать недовыполненный объем сложнее.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не убедитесь, что все существенные замечания внесены в документы. Чек-лист ниже поможет системно пройти по ключевым зонам квартиры.

Площадь квартиры

Лучше назначать приемку днем, при естественном освещении. Так проще увидеть неровности, сколы, пятна, протечки и дефекты отделки.

Измерьте каждое помещение самостоятельно: длину и ширину стен фиксируют на уровне пола, сложные комнаты делят на простые фигуры и суммируют площади. Если фактическая площадь меньше договорной, можно обсуждать компенсацию или перерасчет.

Входная дверь

Дверной проем должен соответствовать проекту, а стяжка у входа — не крошиться. Проверьте монтаж: дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, скрипеть, цеплять коробку и иметь перекосы.

Пол и стяжка

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот и сильных перепадов. Деформационные швы не всегда являются дефектом, но повреждения и нарушение толщины, указанной в договоре, нужно фиксировать. В квартире с отделкой дополнительно оценивают качество напольных материалов и соблюдение технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах видимые стыки плит могут встречаться, но их состояние нужно оценить. Измерьте высоту потолков: если она меньше договорной или нормативной, это может стать основанием для требований к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может привести к дополнительным затратам на выравнивание. Для влажных помещений важен и тип примененных материалов: не вся штукатурка подходит для санузлов.

По строительным нормам допустимые отклонения зависят от материала стен и вида работ. Все превышения лучше фиксировать измерениями и фото.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители и монтажные швы. Створки должны открываться без усилий, уплотнитель — прилегать плотно, а монтажная пена — быть защищена от разрушения.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогой техникой или смартфоном. При неисправной сети устройство может выйти из строя. Используйте простой электроприбор или тестер.

Юристы ООО "СДЕЛКА.ЭКСПРЕСС"

Сверьте фактическую комплектацию с договором: розетки, выключатели, выводы под светильники и другие точки должны быть установлены там, где это предусмотрено. Проверять нужно каждую точку, а не выборочно.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. Возле стояков не должно быть луж, влажных пятен и следов протечек. Проверьте положение кранов, доступ к ним, наличие тройников и корректность подключения сантехнических узлов.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены надежно и ровно, трубы — без повреждений и следов подтеков. Если договор предусматривает регуляторы, термоголовки или другие элементы, они должны быть установлены к моменту приемки.

Вентиляция

Если вентиляция не работает или тяга недостаточная, замечание нужно включить в дефектный акт. Проблемы с воздухообменом могут привести к сырости, запахам и плесени, поэтому их нельзя оставлять без фиксации.

Следы насекомых

В новой квартире не должно быть вредителей и следов их присутствия. При обнаружении насекомых можно требовать обработки помещения, но для доказательства лучше сделать фото и пригласить специалиста.

Куда вносить замечания при приемке

Все выявленные дефекты отражают в дефектном акте, смотровом листе или ведомости замечаний. Документ подписывается дольщиком и представителем застройщика; при отказе подписывать замечания нужно фиксировать отдельно.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание» исправить недочеты позже. После подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без существенных замечаний, и спор станет сложнее.

Иногда застройщик предлагает вместо денежной компенсации дополнительные площади или иные варианты урегулирования. Такое предложение можно принять, но только после оценки его выгод и юридических последствий.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак и инженерные зоны относятся к общему имуществу, поэтому дольщик вправе заявлять замечания по выявленным нарушениям. Требование можно подать индивидуально или вместе с другими собственниками.

В местах общего пользования часто встречаются трещины, перекосы дверей, проблемы с лифтами, протечки и недоделки на технических этажах. Эти дефекты также должны быть устранены застройщиком в установленном порядке.

Нужен ли эксперт на приемке квартиры

Идеальная приемка встречается редко. Без опыта легко пропустить дефекты, которые позже потребуют затрат на ремонт, замену коммуникаций, отделку лоджии или повторные работы.

ООО "СДЕЛКА.ЭКСПРЕСС" помогает дольщикам принимать квартиры в Казани: специалисты осматривают помещения, фиксируют даже небольшие дефекты, оформляют замечания и помогают выстроить переговоры с застройщиком. Вы можете присутствовать лично, пригласить эксперта на сопровождение или оформить доверенность на представление интересов. Обратитесь за консультацией, чтобы выбрать удобный формат помощи.